Wandel am Immobilienmarkt – Wie Verkäufer und Käufer jetzt am besten ans Ziel kommen…

22. Dezember 2022

Lange konnten Käufer einen Immobilienerwerb mit Zinssätzen von unter einem Prozent für Immobilienkredite sehr günstig finanzieren. Das führte trotz stetig steigender Kaufpreise zu einer hohen Kaufkraft und zu niedrigen monatlichen Finanzierungsraten. Insbesondere diese niedrigen Zinsen haben den Preisanstieg für Immobilien in den letzten Jahren befeuert. Seit Januar haben sich die Zinsen nach mehreren Leitzinserhöhungen der EZB nahezu vervierfacht. Wie wirkt dieser Zinsanstieg auf Käufer, Nachfrage und Preisakzeptanz? Wie kommen Käufer und Verkäufer im veränderten Marktumfeld am besten ans Ziel?

Zur aktuellen Situation am Immobilienmarkt beantwortet Oliver Fründt im heutigen Update-Interview wichtige Fragen:

• Wie stark sind die Zinsen in den letzten Monaten gestiegen?
• Wie macht sich die Zinsveränderung monatlich bemerkbar?
• Welche weitere Zinsentwicklung erwarten Finanzexperten?
• Wie reagieren Kaufinteressenten auf die steigenden Zinsen?
• Platzt jetzt die Immobilienpreisblase?
• Was empfehlen Sie Kaufinteressenten?
• Was empfehlen Sie Eigentümern mit Verkaufsabsicht?
• Mehr erfahren

 

Wie stark sind die Zinsen in den letzten Monaten gestiegen?

Einen so starken und gleichzeitig schnellen Zinsanstieg wie im Verlauf dieses Jahres habe ich in meiner über 30-jährigen Maklertätigkeit noch nicht erlebt! Während um den Jahreswechsel herum Kredite mit 10-jähriger Zinsbindung noch für knapp ein Prozent zu bekommen waren und bei 15-jähriger Zinsbindung vom Käufer ein Zinssatz um 1,3 % gesichert werden konnte, verlangen Banken jetzt im Dezember 2022 für die gleichen Kredite Zinsen von mehr als 3,5 % bei 10-jähriger Zinsbindung und ab etwa 3,7 % bei 15-jähriger Zinssicherheit. Bei hohem Finanzierungsauslauf, also wenig Eigenkapitaleinsatz, liegen die Zinssätze sogar noch höher und sprengen die Marke von 4 %.

Ein Zinshoch erreichte der Markt im Oktober und November. Seitdem haben sich die Konditionen am Markt wieder leicht verbessert. Der Spannungsbogen zwischen unterschiedlichen Kreditinstituten ist groß. Unabhängige Beratung durch bankenunabhängige Finanzierungsvermittler mit möglichst großem Pool an Partnerbanken ist derzeit absolut empfehlenswert.

 

Wie macht sich die Zinsveränderung monatlich bemerkbar?

Für ein Darlehen von 500.000 € zahlte ein Käufer bei einem Zinssatz von 1,0 % im Januar monatlich eine Zinsrate von 417 €. Bei 3 %iger Tilgung ergab sich für die Dauer der Zinsbindung eine Gesamtrate in Höhe von monatlich 1.667 €.

Aktuell kostet das Darlehen in Höhe von 500.000 € bei einem Zinssatz in Höhe von z. B. 3,5 % rund 1.458 € an Zinsen. Inklusive 3 %iger Tilgung hat der Käufer eine Gesamtrate in Höhe von 2.708 € monatlich zu tragen. Die Finanzierungsrate ist in diesem Zeitraum also um 1.250 € monatlich gestiegen.

Aber: eine Tilgung von 3 % ist nicht erforderlich! Eine anfängliche Tilgung von  1 % reicht in vielen Fällen aus, führt zu einer Monatsrate von rd. 1.875 € und liegt damit wieder im erschwinglichen Bereich. Hierbei ist die Laufzeit bis zur Gesamttilgung nicht länger als bei dem bisherigen Niedrigzins in Verbindung mit 3 % Tilgung, denn beim aktuellen Zinsniveau ist der Anteil ersparter Zinsen, die der Tilgung zugeschlagen werden, viel höher als bei einem Zinssatz von unter einem Prozent. Banken sind inzwischen zunehmend bereit, wieder niedrige anfängliche Tilgungssätze anzubieten.

 

Welche weitere Zinsentwicklung erwarten Finanzexperten?

Die EZB hat gerade in den letzten Tagen erneut eine moderate Leitzinserhöhung vorgenommen. Diese Erhöhung war am Markt schon weitgehend eingepreist, sodass sie nicht in voller Höhe auf die Immobilienfinanzierungszinsen durchgeschlagen ist, sondern wir in diesen Tagen zumeist eine Seitwärtsbewegung sehen.

Gleichwohl erwarten Experten ein weiter steigendes Zinsniveau. Für das nächste halbe Jahr wird vielfach eine Zielmarke im unteren 4%-Bereich genannt.

Hinzu kommt noch ein weiterer Faktor: weil die Immobilienpreise so stark gestiegen sind, zwingt die Bafin Banken und Sparkassen künftig zu noch strengeren Regeln: nach Ansicht der Behörde müssen Banken sicherstellen, dass Darlehensnehmer die Zahlungen für Zins und Tilgung auch beim künftig höherem Zinsniveau leisten können. So will die Aufsichtsbehörde den sogenannten antizyklischen Kapitalpuffer von 0 % auf 0,75 % erhöhen. Die Kreditinstitute müssen also künftig für ihre risikogewichteten Vermögenswerte zusätzliches Eigenkapital auf die hohe Kante legen. Bei Immobilienkrediten soll zudem ein sogenannter sektoraler Systemrisikopuffer von zusätzlich 2 % zur Anwendung kommen. Ab dem 1. Februar 2023 müssen die Institute die Vorgaben der Bafin erfüllen. Voraussichtlich wird also einerseits die Kreditvergabepolitik der meisten Institute defensiver werden, darüber hinaus dürften die Kosten der zusätzlichen Risikovorsorge über höhere Zinssätze an die Kunden weitergegeben werden.

 

Wie reagieren Kaufinteressenten auf die steigenden Zinsen?

Während im 1. Quartal 2022 der Immobilienmarkt in unserem Expertengebiet noch außerordentlich lebendig war, auf neue Immobilienangebote eine sehr starke Resonanz verzeichnet werden konnte und Kaufverträge nach sehr kurzen Vermarktungszeiten zumeist zum aufgerufenen Kaufpreis geschlossen wurden, ist seit mehreren Monaten eine deutliche Verunsicherung und Zurückhaltung der Kaufinteressenten festzustellen.

Einerseits ist eine quantitativ rückläufige Resonanz zu verzeichnen, der wir bei Fründt mit verstärkter Interessentenansprache, verbesserten Nachfassprozessen und vermehrtem Werbeaufwand entgegentreten. Andererseits gibt es inzwischen mehrere Fälle, bei denen Kaufinteressenten nach Finanzierungsgesprächen im Hinblick auf die gestiegenen Zinsen von ihrer Ankaufsabsicht für die ausgewählte Immobilie abgerückt sind, weil die monatliche Finanzierungsrate zu stark gewachsen ist.

Zahlreiche Kaufinteressenten haben insoweit inzwischen Kaufpreisobergrenzen in ihren bei uns hinterlegten Suchprofilen nach unten korrigiert. Andere stellen ihre Immobiliensuche zurück.

Unsere Makler merken auch, dass Kaufinteressenten sich gegenwärtig wieder “trauen”, über Kaufpreise zu verhandeln und dass nicht mehr jede Immobilie sofort zum aufgerufenen Kaufpreis verkauft wird. Größere Preiskorrekturen waren bei uns allerdings im Wesentlichen nur bei Altbauten mit hohem Modernisierungsbedarf und bei Baugrundstücken erforderlich, die im zuletzt stark überhitzen Markt schlicht und einfach völlig überbewertet waren.

Aktuell erzielen meine Makler und ich für marktgerecht eingewertete Immobilien daher noch immer sehr gute Vermarktungsergebnisse, also angemessene Preise, allerdings bei zunehmenden Vermarktungszeiten. Denn das Käuferpotenzial ist in mehreren Marktsegmenten deutlich kleiner und das seriöse Einwerten von Immobilien bzw. das Festsetzen wirklich marktgerechter und wettbewerbsfähiger Preise hat erheblich an Bedeutung gewonnen. Zu hoch angesetzte Kaufpreise sind jetzt ein “Killerfaktor” für einen erfolgreichen Immobilienverkauf.

 

Platzt jetzt die Immobilienpreisblase?

Zu dieser Frage gehen die Meinungen der Experten auseinander. Während einige Analysten die Auffassung vertreten, der Hamburger Immobilienmarkt entwickele sich hinsichtlich der Kaufpreise zunächst bis zum Jahr 2024 noch positiv, befürchten andere Spezialisten, es könne auch kurzfristiger zu einer Preisumkehr kommen, gegebenenfalls sogar zu einer abrupten Neubewertung von Immobilien. Das HWWI sieht für Hamburg ein geringes, inflationsbereinigtes Realwachstum bis 2035.

Eine kürzliche Verlautbarung der EZB prognostizierte pro 0,1% Zinssteigerung eine Preiskorrektur für Immobilien von -1,0%, bezogen auf den Euro-Raum.

Für unser Expertengebiet erwarte ich insgesamt in den nächsten Monaten kein Krisenszenario, soweit die weitere Zinsentwicklung moderat bleibt und nicht weitere unvorhergesehene Parameter Einfluss auf den Immobilienmarkt und die Kaufkraft nehmen.

Allerdings zeigt sich bereits jetzt, dass Vermarktungszeiten sich von einem außerordentlich kurzen Niveau auf ein mittelfristiges Niveau verlängern.

Einer deutlich zurückgegangenen Nachfrage in den meisten Marktsegmenten steht ein spürbar breiteres Angebot entgegen. Das gibt Käufern endlich wieder die Möglichkeit, mehrere Angebote zu vergleichen, ggf. preisliche Spielräume auszuloten und Kaufentscheidungen in Ruhe zu treffen und umzusetzen.

Spürbar von rückläufigen Preisen betroffen sind Altbau-Immobilien, die einen erheblichen Instandsetzungs- und Modernisierungsstau haben. Hier wirken neben den steigenden Zinsen die zunehmenden Energiekosten, die strenger werdenden Modernisierungsvorgaben des Gesetzgebers und die gestiegenen Kosten für Modernisierungsarbeiten dämpfend auf die Preisspitzen. Auch Baugrundstücke, für die bis dato extreme Höchstpreise gezahlt wurden, werden mit rückläufigen Preisen gehandelt, weil den sinkenden Budgets der Käufer steigende Baukosten und zusammengestrichene Förderprogramme für ambitionierte energetische Ziele im Neubau gegenüberstehen. Wenn Baukosten steigen und Zuschüsse bzw. zinsgünstige Darlehen wegfallen, können Käufer am Ende weniger Geld für das Baugrundstück ausgeben.

 

Was empfehlen Sie Kaufinteressenten?

Zinsen rauf – Preise runter? Darauf können Käufer in Hamburg langfristig eher nicht bauen. Denn die hohe Inflationsrate macht die Investition in Immobilieneigentum weiterhin attraktiv. Außerdem gab es in den letzten Jahren bis zuletzt häufig für eine Immobilie am Ende der Vermarktung zwei oder drei kaufbereite Interessenten, die entweder den aufgerufenen Preis akzeptierten oder sich im Einzelfall sogar gegeneinander überboten. Selbst, sollten nun etwa zwei von drei kaufbereiten Interessenten wegen der steigenden Zinsen als Käufer wegfallen, bleibt immer noch ein Käufer übrig – und einer reicht…

Aber abnehmende Resonanz lässt inzwischen spürbar den Wettbewerb zwischen Interessenten abkühlen und schafft ein deutlich entspannteres Klima rund um den Ankauf. Das brauchen wir auch, denn Banken haben derweil sehr lange Bearbeitungszeiten, um eine Immobilienfinanzierung zu prüfen und verbindlich zuzusagen. Der schnellste Weg führt über unabhängige Finanzierungsexperten, die nicht nur die Konditionen vieler Banken im Blick haben, sondern auch die Bearbeitungszeiten in den unterschiedlichen Instituten kennen sowie häufig Zugriff auf eine “Fast-Lane” haben.

Wichtige Tipps für Interesenten:

• Bestehende Kaufabsichten sollten zielstrebig realisiert werden, bevor die Zinsen noch weiter steigen und sich ggf. die in den letzten Monaten in der Spitze abgebrochenen Preise wieder erholen.
• Um Kostensteigerungen abzufangen kann einerseits darüber nachgedacht werden, eine bisher geplante Tilgung des Immobiliendarlehens statt mit 3 oder 4 % anfänglich nur mit 1 oder 2 % zu planen. Spätere Tilgungswechsel können mit einigen Banken vereinbart werden.
• Außerdem sollte versucht werden, so viel wie möglich Eigenmittel einzusetzen. Liquide angelegtes Geld erbringt aktuell ohnehin noch keine attraktive Verzinsung, sondern wird durch die hohe Inflation weniger.
• Zu Einsparpotenzialen bei Nebenkosten, beispielsweise der Grunderwerbsteuer oder den Notar- und Grundbuchkosten, berät der Makler und gestaltet für die Beteiligten die Transaktion so günstig wie möglich.
• Haben Sie bisher geplant, eine Altbau-Immobilie zu kaufen und diese gleich vor Bezug vollständig zu modernisieren, so können Modernisierungen häufig auch in mehreren Abschnitten vollzogen werden. Für Altbau-Sanierungen dürfte es mittelfristig wieder neue, breiter als aktuell angelegte Förderprogramme geben.
• Aktualisieren Sie ggf. Ihre bei Maklern und in Immobilienportalen angelegten Suchprofile. Haben Sie Ihre Finanzierungsmöglichkeiten noch nicht näher geprüft? Dann lassen Sie sich frühzeitig individuell beraten.

Wohnen wird in der nächsten Zeit kaum günstiger. Das gilt für den Kauf einer Immobilie ebenso wie für die Anmietung, denn den nun steigenden Zinsen auf der einen Seite stehen auf der anderen Seite bekanntlich auch erheblich steigende Mieten gegenüber. Während in der letzten Zeit zumeist Kaufpreise stärker gestiegen sind als die Mieten, hat sich dieses derzeit umgekehrt, weil die Kaufnachfrage rückläufig ist, die Mietnachfrage hingegen zugenommen hat. Zudem werden Vermieter zunehmend in die energetische Qualität ihrer Gebäude investieren müssen. Diese Investitionen werden zu weiteren Mietsteigerungen führen.

Eines bleibt unverändert: ob der Kauf einer Immobilie zu Wohn- oder Anlagezwecken für Sie ganz individuell eine gute und wirtschaftlich sinnvolle Entscheidung ist, hängt stark vom Einzelfall ab. Lassen Sie sich daher von Immobilienexperten – gern von meinen Mitarbeitern und mir – individuell beraten. Gute und umfangreiche Beratung ist gerade bei sich veränderten Marktbedingungen unerlässlich und nimmt derzeit an Bedeutung zu.

 

Was empfehlen Sie Eigentümern mit Verkaufsabsicht?

Wann der richtige Zeitpunkt für den Verkauf einer Immobilie ist, bedarf einer sehr individuellen Beurteilung. Hierbei spielen auf der einen Seite natürlich die persönlichen Belange eines Eigentümers eine Rolle (etwa: passen Größe und Raumaufteilung der Immobilie noch zur aktuellen Lebenssituation oder wann brauche ich eine seniorengerechte Wohnung ohne Stufen, um bequem zu wohnen); doch zunehmend sollten auch wirtschaftliche Fragen in den Fokus rücken. Wie wird sich der Preis für meine Immobilie in der nächsten Zeit entwickeln? Wie wird sich Instandsetzungs- und Modernisierungsbedarf heute – oder bei einem Verkauf erst in ein paar Jahren – auf die Vermarktbarkeit auswirken? Stehen für die vermietete Eigentumswohnung vielleicht bald Sonderumlagen bevor, die einen Verkauf erschweren oder die ich selbst nur schwer erbringen kann? Wie verändern sich Suchwünsche der Käufer in der nächsten Zeit; wird die Zielgruppe für meine Immobilie größer oder kleiner?

Bis vor ein paar Monaten konnte ich vor dem Hintergrund der steigenden Preisentwicklung bei der Beratung von Eigentümern regelmäßig sagen: “lassen Sie sich mit Ihrer Verkaufsentscheidung ruhig Zeit. Jedes halbe Jahr kann zu einem Mehrerlös führen.” Heute muss ich zur Frage des richtigen Zeitpunktes für einen Verkauf anders beraten, denn nun dürfte Abwarten kurzfristig einen Verkauf erschweren und mittelfristig Geld kosten.

Selbst, wenn wir bei Vermarktungen heute nicht mehr die überhitzten Preise aus Sommer 2021 erzielen, liegen erzielbare Kaufpreise heute noch immer über dem Niveau der Jahre 2018 und 2019. Verkäufer profitieren also nach wie vor von der überdurchschnittlichen Preisentwicklung der letzten 10 Jahre. Nur, wer in den letzten 24 Monaten teuer gekauft hat und jetzt veräußern will oder muss, dürfte in einigen Fällen Geld verlieren.

Umfassende und individuelle Beratung zu möglichst vielen Aspekten ist heute wichtiger denn je. Vor allem eine marktgerechte und wettbewerbsfähige Preisstrategie gewinnt für aktuelle Vermarktungen ungemein an Bedeutung. Der Privatverkauf wird zunehmend sehr hohen Risiken unterworfen. Eine aktuelle und gut gepflegte Interessentenkartei des Maklers gewinnt ebenso erheblich an Bedeutung für einen Verkaufserfolg wie profunde aufbereitete Angebots- und Finanzierungsunterlagen, taktisch optimiertes Terminmanagement, eine professionelle Immobilienpräsentation und eine ganzheitliche Interessentenbetreuung.

Wichtige Tipps für Eigentümer:

• Verkaufsüberlegungen zielstrebig führen.
• Frühzeitig professionelle Beratung einholen.
• Eine fundierte Wertschätzung durch einen Makler sowie die wettbewerbsfähige Gestaltung des Angebotspreises unter Berücksichtigung aktueller Vergleichspreise sind unerlässlich. Ein falsch angesetzter Preis ist derzeit “Killerfaktor Nr. 1” für eine erfolgreiche Vermarktung.
• Der kleiner werdenden Interessentenmenge setzen Sie ein hochwertiges Exposé, fundiert aufbereitete Finanzierungsunterlagen, gezielte Interessentenansprache, zielgruppenkonforme Digital- und Printwerbung, ein aktives Interessenten- und Besichtigungsmanagement sowie optimal gestaltete Besichtigungen mit exzellenter Beratung entgegen.
• Jetzt kommt die Zeit, in der es nicht mehr darum geht, eine Immobilie an den erstbesten Interessenten “zu verteilen”, sondern mit intensiver Vermarktungstätigkeit, professionellen Werkzeugen und hohem Zeiteinsatz den bestmöglichen Interessenten zu finden, ihn handlungsfähig zu machen (z. B. Finanzierung)  und für den Abschluss zu gewinnen.

Unsere Beratungsangebote steuern wir regelmäßig nach. Bei Altbau-Immobilien prüfen wir seit einiger Zeit schon in der Bewertungsphase den kurz- und mittelfristig bestehenden Instandsetzungs- und Modernisierungsbedarf. In einem Immobilienangebot wird dieser für den Kaufinteressenten dann von vornherein fair beziffert. Schließlich wollen wir diejenigen Interessenten herausfiltern, bei denen Kaufpreis und Modernisierungskosten gut ins Budget passen. Außerdem prüfen wir bei vielen älteren Immobilien – gerade bei großen Grundstücken – ergänzende oder ersetzende Neubebauungen, die häufig zu besseren Erlösen führen als die Vermarktung des Altbau-Hauses. Dieser Trend wird sich wahrscheinlich in der nächsten Zeit mit zunehmenden Sanierungsanforderungen noch verstärken. Gut, dass wir hierin seit vielen Jahren besondere Expertise haben.

Das Experten-Team bei Fründt Immobilien hat den Immobilienmarkt engmaschig im Blick. Wir werten nicht nur die Resonanz im Zuge aktueller eigener Vermarktungen sorgfältig aus, sondern beobachten auch die Angebote anderer Anbieter in unserem Expertengebiet. Wir werten Angebotspreise, etwaige Preisanpassungen während einer Vermarktung, Vermarktungsdauer und weitere Parameter mithilfe unserer transparenten Marktbeobachtungssoftware aus. So haben wir einen idealen und nahezu kompletten Angebotsüberblick, erkennen Trends und Tendenzen in den einzelnen Quartieren und Stadtteilen frühzeitig und lassen die so gewonnenen Kenntnisse in unsere aktuelle Beratung und unsere Vermarktungskonzepte einfließen. Wissen, das für jeden Immobilieneigentümer mit Verkaufsüberlegungen in der nächsten Zeit noch wichtiger wird, um die Preisstrategie für einen Immobilienverkauf optimal auf ein bestmögliches wirtschaftliches Ergebnis auszurichten.

 

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