“Bestellerprinzip” bei Verkauf / Kauf von Immobilien

Alle reden über die Maklercourtage – wir sprechen lieber über Leistung!

 

“Für Verkäufer kostenfrei!” Diese Werbeaussage gehört bei der Vermittlung von Wohnimmobilien an Privatkäufer bald der Vergangenheit an.

Ab 23.12.2020 gelten bei vielen Immobilienverkäufen neue Regeln für die Maklerprovision. Das ergibt sich aus dem „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“, das am 23.6.2020 im Bundesgesetzblatt verkündet wurde und ein halbes Jahr später in Kraft tritt. Das Gesetz gilt für Maklerverträge, die ab dem Inkrafttreten geschlossen werden.

 

Übersicht:

 

Das neue Gesetz zur Maklerprovision regelt die Verteilung der Maklercourtage

Das Gesetz führt neue Regelungen für die Verteilung der Maklercourtage beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen ein. Wird ein Makler aufgrund zweier Maklerverträge sowohl für den Käufer als auch den Verkäufer tätig, ist seine Vergütung künftig von beiden Parteien zu gleichen Teilen zu leisten. In den meisten Fällen ist der Makler in Deutschland für beide Seiten zugleich tätig. Durch die Neuregelung wird die Verteilung der erfolgsabhängigen Maklervergütung künftig transparent und fair einheitlich gestaltet.

Hat dagegen nur eine Partei den Makler beauftragt, muss diese die Maklervergütung allein tragen. Vereinbarungen mit dem Ziel, die Kosten an die andere Partei weiterzureichen, sind nur wirksam, wenn die weitergereichten Kosten maximal 50 Prozent der insgesamt zu zahlenden Courtage ausmachen und die erste Partei ihren Vergütungsanteil auch tatsächlich gezahlt hat.

Vereinbart werden kann weiterhin, dass der Verkäufer das Erfolgshonorar des Maklers allein in voller Höhe zahlt: in diesem Fall wird der Makler als einseitiger Berater und Interessenvertreter des Verkäufers tätig, ist allein diesem gegenüber verpflichtet und wird kein weiteres Honorar vom Käufer erheben.

 

Bei Fründt haben Verkäufer die Wahl zwischen zwei Erfolgs-Modellen

Fründt Immobilien bietet neben der klassischen Maklertätigkeit für beide Vertragsparteien auch die einseitige Interessenvertretung nur für den Verkäufer an.

Über die Vorteile der jeweiligen Modelle beraten wir Sie gern individuell. Hierbei berücksichtigen wir Ihre individuellen Wünsche ebenso wie die Art Ihrer Immobilie und gegebenenfalls besondere für Ihre Immobilie infrage kommende Vermarktungsstrategien, zum Beispiel ein Bieterverfahren.

 

Neuregelung zur Maklerprovision gilt auf Käuferseite nur für Verbraucher

Neben der Beschränkung auf den Verkauf von Einfamilienhäusern (einschließlich solcher mit Einliegerwohnung) und Wohnungen enthält die Neuregelung auch eine Einschränkung in persönlicher Hinsicht: Nur wenn der Käufer der Immobilie als Verbraucher handelt, gelten die neuen Regeln. Handelt der Erwerber hingegen im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit, kann die Verteilung der Maklerkosten auch weiterhin anderweitig vereinbart werden. Ob der Makler Unternehmer ist oder nicht, ist hingegen unerheblich. Auch „Gelegenheitsmakler“, die nur in geringem Umfang tätig sind, unterliegen den neuen Vorschriften.

 

Maklerauftrag bedarf der Textform

Das Gesetz führt auch eine neue Formvorschrift für Maklerverträge ein: Ein Maklervertrag, der den Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung zum Inhalt hat, bedarf künftig der Textform (beispielsweise E-Mail). Eine mündliche Abrede oder ein Handschlag reichen nicht mehr aus, um einen wirksamen Maklervertrag zu begründen. Das ist gut, denn damit wird dem “Geschäftsmodell” vieler Gelegenheitsmakler, Immobilien auch ohne Auftrag des Eigentümers anzubieten, endlich der Boden entzogen.

 

Vorteile des neuen Gesetzes

An erster Stelle stehen Transparenz und Fairness. Erbringt der Makler Leistungen für beide Vertragsparteien, wird er künftig auch von beiden Seiten honoriert. Das klingt gerecht und ein bisheriges Ungleichgewicht durch Leistungserbringung für beide Seiten, aber Vergütung nur von einer Partei, wird aufgelöst. Daneben sinkt die Höhe der vom Käufer über den Kaufpreis hinaus zu tragenden Nebenkosten. Das erleichtert die Finanzierbarkeit und wird vielfach zur Optimierung der Finanzierungskonditionen beitragen. Die daraus entstehenden Vorteile helfen bei der Durchsetzbarkeit des bestmöglichen Kaufpreises, in den das vom Verkäufer zu zahlende Erfolgshonorar eingepreist wird. Entscheidet sich der Verkäufer für das Modell der einseitigen Interessenvertretung durch den Makler, bei dem er das Erfolgshonorar allein trägt, erhält sein Angebot den Wettbewerbsvorteil “für Käufer courtagefrei”. Das kann sich auszahlen.

Fründt Immobilien wurde erneut von Capital als Top-Makler für Hamburg ausgezeichnet und zählt damit zu den 396 besten Maklern in Deutschland!

Dagegen steht nur der “Wermutstropfen”, dass durch den künftig im Kaufpreis eingepreisten Courtageanteil des Verkäufers die Bemessungsgrundlage für Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten etwas steigen wird. Insgesamt überwiegen die Vorteile – für Verkäufer und Käufer.

Verkäufer werden außerdem sicherlich bei der Auswahl des zu beauftragenden Maklers mehr auf dessen Qualität und ein möglichst erfolgversprechendes und umfangreiches Dienstleistungsangebot achten. Denn Makler ist nicht gleich Makler: es ist Ihre Entscheidung, ob Sie einen vielleicht günstigen Online-Makler wählen – oder den Experten vor Ort, der für Sie mit hoher Wahrscheinlichkeit und hohem Einsatz das bestmögliche Verkaufsergebnis erzielt – und dabei für Sie voll in Vorleistung tritt, denn eines bleibt bei aller Neuregelung unverändert: das Maklerhonorar gibt es nur bei Erfolg!

Und weil wir lieber über Leistung als über Honorare sprechen, lesen Sie nachfolgend, mit welchen umfangreichen Leistungen wir das Vertrauen unserer Auftraggeber zum Erfolg führen:

 

Makler-Leistungen bei Fründt für Verkäufer:

Beratung

  • Unverbindliches Erstgespräch zum Kennenlernen Ihrer Wünsche und Pläne.
  • Besichtigung der Immobilie und Aufnahme aller verkaufsrelevanten Details.
  • Prüfung wertschöpfender Entwicklungsmöglichkeiten: z. B. Grundstücksteilungen und Zusatzbebauungen.
  • Analyse der Wettbewerbssituation im Umfeld auf Basis eigener Daten sowie softwarebasierter Marktbeobachtungstools.
  • Erarbeitung einer Sach- oder Ertragswert­ermittlung zur Prognose eines nachhaltig erzielbaren Mindesterlöses.
  • Erarbeitung einer Empfehlung zur Festlegung des zur Bestpreiserzielung sinnvollen Angebotspreises.
  • Ermittlung der verfügbaren Zielgruppen, qualitativ und quantitativ.
  • Bei Bauplätzen: Erarbeitung eines Bebauungskonzepts zur bestmöglilchen Ausnutzung und Wertoptimierung.
  • Bei Anlageimmobilien: Prüfung und Offenlegung von Wertentwicklungspotenzialen, z. B. durch Mietanpassungen, Ausbauoptionen usw.

Vorbereitung

  • Detaillierte Zielgruppen- und Bedarfsanalyse auf Basis exzellenter lokaler Marktkenntnisse und Marktdatentools.
  • Herstellung/Beschaffung professioneller Immobilienfotos.
  • Anfertigung aussagekräftiger, farbiger Grundrisse nach vorliegenden Plänen.
  • Beschaffung des vorgeschriebenen Energieausweises.
  • Ermittlung/Prüfung der Wohnfläche gem. Wohnflächenverordnung.
  • Erarbeitung eines zielgruppenbetonten Online-Exposés.
  • Erstellung eines ausführlichen Print-Angebotes mit Kennzahlen, verkaufsfördernder Textinformation, Fotos, Lageplan, Grundriss(en) und Finanzierungsvorschlag.
  • Beschaffung umfassender Detailunterlagen, z. B. Flurkarte, aktueller Grundbuchauszug, Anliegerbescheinigung.
  • Zusammenstellung aller erforderlichen Beleihungsunterlagen zur Erlangung der Finanzierung für den späteren Käufer.
  • Bei Bauplätzen: Klärung des Baurechts und erforderlichenfalls Sicherung durch Bauvorbescheidsverfahren.
  • Bauplätze bieten wir häufig parallel an: zur Bebauung in freier Planung und mit bezugsfertig zum Festpreis kalkulierten Häusern namhafter Baupartner.

Vermarktung

  • Vermarktungsstart mit bevorzugter Ansprache qualifizierter Interessenten aus un­serer aktiv gepflegten Interessentenkartei.
  • Intensive, zielstrebige sowie zielgruppenorientierte Werbung.
  • Wirksame Anzeigen in Lokalpresse.
  • Hochwertige Anzeigen im Hamburger Abendblatt, regelmäßige Belegung von Topp-Platzierungen.
  • Wechselnde Online-Werbung im Rahmen von Premium-Verträgen mit führenden Immobilienportalen wie Immonet, Immowelt, ImmobilienScout24, ivd24 und deren Medienpartnern.
  • Generierung überregionaler Zusatzkontakte über den IVD-Gemeinschaftsgeschäfte-Ticker.
  • Außenwerbung mit Fenster oder Galgenschild, sofern sinvoll, gewünscht und z. B. durch Eigentümergemeinschaft gestattet.
  • Teilweise: Direkt- und Umgebungsmailings (Mail, Post, Hausverteilung).
  • Nutzung von Social Media-Kanälen.
  • Entgegennahme von Anfragen (Mail und Telefon) sowie deren zielstrebige Bearbeitung. Kontakt mit Anfragenden erfolgt am Tag der Anfrage, auch am Wochenende.
  • Planung und Durchführung der Immobilienbesichtigungen mit vorqualifizierten Interessenten. Individuelle Interessentenberatung vor Ort, bei den Interessenten und in unserem Büro.
  • Aktive Begleitung der Interessenten in der Überlegungs- und Entscheidungsphase.
  • Finanzierungsberatung und -vermittlung, durch freie Finanzierer aus unserem langjährigen Kompetenz-Netzwerk.
  • Erforderlichenfalls Hinzuziehung von Steuer- und Rechtsberatern für Spezialfragen.
  • Ziehen Interessenten externe Gutachter hinzu, vertreten wir in solchen Ortsterminen Ihre Interessen.
  • Verkaufsfördernde Beratung der Inter­essenten bei Fragen zu Renovierung, Modernisierung und den damit einhergehenden Kosten; ggf. Beschaffung von Kostenangeboten.
  • Führung aller Verhandlungen.
  • Bindung abschlussbereiter Interessenten durch Reservierungsvereinbarungen.
  • Steuerung der Vertragsvorbereitungen, Besprechung der Vertragsentwürfe und Begleitung des Notartermins.
  • Regelmäßiges Reporting über unsere Aktivitäten.

Betreuung

  • Begleitung von Ortsterminen nach Verkaufsabschluss, z. B. mit Bankgutachtern.
  • Mitwirkung bei der Übergabe an den Käufer einschließlich rechtssicherer Protokollierung.
  • Mitteilungen an Versorgungspartner nach Ihrem Umzug.
  • Auf Wunsch: Unterstützung bei Umzugsplanung, Haushaltsauflösung und Übergabereinigung. Vermittlung entsprechender Dienstleister aus unserem Kompetenz-Netzwerk.

Das ist wirklich ein Rundum-sorglos-Paket mit Mehrwert für Käufer und Verkäufer!

 

Interessante Links für Verkäufer:

 

Fründt Immobilien ist seit über 60 Jahren Ihr zuverlässiger Makler für den Hausverkauf und den Wohnungsverkauf in Hamburg, besonders im Norden der Stadt. Zum Expertengebiet zählen insbesondere Sasel, Wellingsbüttel, Poppenbüttel, Bergstedt, Volksdorf, Meiendort, Berne, Farmsen, Bramfeld, Barmbek, Lemsahl-Mellingstedt, Duvenstedt, Wohldorf-Ohlstedt, Rahlsedt, Wandsbek. Darüber hinaus auch viele Gemeinden am Hamburger Speckgürtel wie Ammersbek, Hoisbüttel, Lottbek, Bargteheide, Ahrensburg, Großhansdorf. Besondere Expertise bietet Fründt auch beim Verkauf von Grundstücken und bei Grundstücksteilungen. Möchten Sie Ihr Haus verkaufen, Ihre Wohnung verkaufen oder Ihr Grundstück verkaufen, sprechen Sie am besten zuerst mit den Experten von Fründt.