Wissen, wie Sie im aktuellen Marktumfeld kaufen oder verkaufen können …

25. Juli 2025

Man liest, viele Immobilienverkäufer und Makler seien in Jammerstimmung.
Unsere Kunden und wir sind es nicht!

Wir bei Fründt Immobilien vermarkten am meisten Wohnimmobilien. Unser Expertengebiet sind Alstertal, Walddörfer und der gesamte Norden der Stadt sowie das angrenzende Umland. Mit unserem kleinen, individuellen Team sind wir auch im aktuellen Marktumfeld erfolgreich.

Zur aktuellen Entwicklung von Zinsen, Resonanz, Käuferverhalten und Abschlüssen beantwortet Oliver Fründt im Interview wichtige Fragen:

• Wie ist die Zinssituation?
• Welche weitere Zinsentwicklung erwarten Finanzexperten?
• Wie hat sich die Resonanz auf Immobilienangebote in den letzten Monaten entwickelt?
• Gehen die Kaufpreise wieder aufwärts oder weiter runter?
• Was empfehlen Sie Kaufinteressenten?
• Was empfehlen Sie Eigentümern mit Verkaufsabsicht?
• Mehr erfahren / externe Links

 

Wie ist die Zinssituation?

Nach den rasanten Zinssteigerungen in den Jahren 2022 und 2023, an deren Ende ein Zinssatz oberhalb 4 % für zehnjährige Zinsbindung stand, hat sich das Zinsniveau im Verlauf des Jahres 2024 auf ein Niveau von etwas oberhalb 3 % reduziert.

Seit Verabschiedung des 800 Milliarden Investitionspaketes durch die deutsche Regierung und die damit verbundene Reaktion der Kapitalmärkte, insbesondere die gestiegenen Zinsen für Bundesanleihen, sind die Zinsen im März 2025 wieder deutlich Richtung 4 % gestiegen, haben sich aber gegenwärtig auf einem niedrigeren Niveau eingependelt: für zehn Jahre gebundene Zinsen liegen bei gut 3,6 %, 15-jährige Konditionen gut 0,25 Prozentpunkte höher.

Das Zinsniveau ist volatil. Es gibt deutliche Unterschiede zwischen den Kreditinstituten. Ein intensiver Vergleich und eine Beratung durch bankenunabhängige Finanzierungsberater sind nicht nur lohnenswert, sondern fast Pflicht. Ganz aktuell weisen die Zinsen bei den meisten Anbietern einen steigenden Trend auf.

 

Welche weitere Zinsentwicklung erwarten Finanzexperten?

Die Zinsen für Immobilienfinanzierungen orientieren sich weniger am Leitzins der EZB, vielmehr an langfristigen Werten und den Zinsen für Staatsanleihen.

Zunehmende Verschuldung in Deutschland, explodierende Staatsschulden in den USA, dort sinkendes Vertrauen in die Währung und ein unberechenbarer Präsident Trump, alles das sind Parameter, die Einfluss auf die Zinsentwicklung für Immobilienkredite haben. Zinsen für US-Staatsanleihen gelten weltweit als eine Art Basiszins für sichere Anlagen. Verlieren internationale Investoren das Vertrauen in den US-Kreditmarkt, dürften sie weltweit höhere Risikozuschläge fordern. Bringen US-Treasuries mehr Zinsen, werden auch für vergleichbare europäische Staatspapiere – wie etwa langlaufende Bundesanleihen – entsprechende Renditeaufschläge verlangt. Und da sich genau an diesen Renditen die Zinsen deutscher Hypothekenkredite orientieren, hat dies unmittelbare Folgen für die Finanzierungskosten heimischer Haus- und Wohnungskäufer.

Kurz- bis mittelfristig rechnen viele Experten zwar mit relativ stabilen Hypothekenzinsen um die 3,5 % bei zehnjähriger Zinsbindung, mittel- und langfristig dürften sich aber die beschriebenen Entwicklungen in den USA belastend auf das deutsche Bauzinsniveau auswirken. Die weiteren aktuell gegebenen Rahmenparameter, konjunkturell und geopolitisch, tragen ebenfalls nicht zur Stabilisierung und Verbesserung des Zinsniveaus bei, sodass deutliche Zinsschwankungen Kreditverhandlungen in den nächsten Monaten begleiten werden.

Experten schätzen die Risiken weiterer Zinssteigerungen zumeist höher ein als die Chancen deutlicher Zinssenkungen. Insoweit ist weiteres Abwarten bei der Planung und Organisation von Immobilienfinanzierungen zurzeit nicht opportun.

 

Wie hat sich die Resonanz auf Immobilienangebote in den letzten Monaten entwickelt?

2024 war bei Fründt Immobilien ein außerordentlich erfolgreiches Geschäftsjahr. Die schwierige Marktsituation in 2022, die sich auf einem deutlich veränderten Preisniveau im Folgejahr wieder deutlich verbesserte, gehört aus unserer Sicht klar der Vergangenheit an.

Ein Großteil der Kaufinteressenten in unserer Interessentenkartei hat seine Suchprofile den aktuellen Finanzierungsmöglichkeiten entsprechend angepasst und eine zuvor oft abwartende Haltung aufgegeben. Zwar ist die Interessentenmenge, die sich nachhaltig mit einem Immobilienankauf befasst, gegenüber der Niedrigzinszeit ganz erheblich zurückgegangen. Aber es gibt genügend Kaufinteressenten, die aktuell bereit und auch in der Lage sind, marktgerecht bewertete Immobilien zu kaufen.

So erleben wir es zurzeit bereits wieder, dass schon in der ersten Phase einer von uns gut vorbereiteten Vermarktung mehrere Kaufinteressenten zum Ankauf begeistert werden können, sodass sich bei günstigen Angeboten Kaufpreise in Abschlussverhandlungen noch ein bisschen aufwärts bewegen und bei marktgerechten Preisen Angebotspreise ohne nennenswerte Verhandlung abschließend erzielt werden können.

Viele Vermarktungen werden von uns innerhalb nur weniger Wochen erfolgreich gestaltet. Dass Immobilienangebote für Wohnhäuser und Eigentumswohnungen länger als ein Quartal am Markt stehen, ist die Ausnahme und zeugt zumeist von einer nicht marktgerechten preislichen Bewertung.

Längere Vermarktungszeiten sind bei gewerblichen oder Anlageimmobilien zu verzeichnen. Und bei Immobilien, die einen starken Sanierungsstau aufweisen.

Auch für Baugrundstücke und projektierte Neubauten hat die Resonanz in den vergangenen Monaten wieder ganz erheblich zugenommen, allerdings zumeist nur bei Neubauprojekten, die in Kooperation mit günstigen Hausanbietern gestaltet werden. Die Nachfrage nach Neubauten im Hochpreissegment ist nach wie vor deutlich zurückhaltend. Durch eine Erweiterung unseres Kompetenz-Netzwerkes auf weitere, überregionale und sehr günstige Bauanbieter sind wir zurzeit auch bei der Vermarktung von Bauplätzen wieder auf einem sehr erfreulichen Abschlussniveau angekommen.

Aktuell erzielen meine Makler und ich für marktgerecht eingewertete Immobilien sehr gute Vermarktungsergebnisse. Um bei einem deutlich kleiner gewordenen Interessentenpotenzial trotzdem eine hohe Erfolgsquote für unsere Auftraggeber zu gewährleisten, haben wir bei uns viele Prozesse und Arbeitsabläufe an die aktuelle Nachfragesituation angepasst. Zum Vorteil von Käufern und Verkäufern.

 

Gehen die Kaufpreise wieder aufwärts oder weiter runter?

Zu dieser Frage gehen die Meinungen der Experten auseinander. Und das ist nicht verwunderlich, denn es ist festzustellen, dass sich die unterschiedlichen Regionalmärkte und auch die unterschiedlichen Immobilienarten und Baualtersklassen in ihrem Preisverhalten unterschiedlich entwickeln. So ist unbedingt eine regionale und lokal begrenzte Preisbeobachtung wichtig, um fundierte Aussagen treffen zu können. Hier kommt Ihnen die regionale Spezialisierung von Fründt Immobilien klar zugute, denn in unserem Expertengebiet können wir Preise, Trends und Tendenzen bestens überblicken und in unsere Beratung einfließen lassen.

Für unser Expertengebiet insgesamt ist festzustellen, dass sich das gegenüber seinem Höchststand spürbar gefallene Preisniveau in den meisten Quartieren gefangen hat und die Auswertungen der Angebotspreisentwicklung gegenwärtig häufig eine Seitwärtsbewegung aufzeigen. In einzelnen Quartieren ist sogar ein steigender Trend der Angebotspreise zu erkennen, jedenfalls bei jungen Immobilien ohne energetischen Modernisierungsaufwand.

Wenn Immobilienportale zurzeit sogar zunehmend steigende Angebotspreise kommunizieren, zeugt das von dem zunehmenden Mut der Anbieter zu einer wieder weniger demütigen Preisgestaltung. Die sorgfältige Marktauswertung zeigt allerdings: wer es beim Verkauf einer Immobilie mit der Höhe des Angebotspreises übertreibt, kommt meist nicht in angemessenem Zeitrahmen zum Erfolg und wird dann zu – teils deutlichen – Preisreduzierungen gezwungen, an deren Ende häufig ein Erlös steht, der deutlich unter den eigentlich erzielbaren Möglichkeiten zurückbleibt, als wenn man von vornherein mit einem seriösen und verkaufsfördernden Preis operiert hätte.

Eine sehr sorgfältige und sensible Gestaltung von Angebotspreisen ist im aktuellen Marktumfeld unerlässlich. Unsere Kunden erhalten im Zuge einer Immobilienbewertung eine fundierte strategische Beratung mit Wettbewerbsanalyse und Resonanzprognose.

Eine Prognose für die weitere Preisentwicklung ist seriös außerordentlich schwierig, da weder die Zinsentwicklung sicher vorhergesagt werden kann, noch die wirtschaftlichen und geopolitischen Parameter zuverlässig einzuschätzen sind.

Insoweit gibt es bei dem klar erkennbaren Trend einer Stabilisierung des Marktes leichte Chancen für einen sanften Aufwärtstrend für gut vermarktbare Immobilien, gleichzeitig aber auch Risiken für mögliche negative Impulse, die jeweils kurzfristig auf Käuferverhalten und Preisakzeptanz durchschlagen können.

Preisliche Prognosen stellen heute mehr denn je eine Einzelfallbetrachtung dar, erfordern hohe Marktkompetenz im jeweiligen Quartier und können ausschließlich durch einen Experten erfolgen. Es ist eben die Zeit für Profis!

 

Was empfehlen Sie Kaufinteressenten?

Nach vielen Jahren knappen Angebotes mit starkem Wettbewerb zwischen Immobilieninteressenten können Käufer heute aus einem spürbar größeren Immobilienangebot auswählen. Ankaufsentscheidungen können in der Regel mit der nötigen Ruhe getroffen und dann stressfrei abgewickelt werden, anders als in den Jahren der Nullzinsen.

Aber, obgleich wir uns derzeit in einem Käufermarkt befinden, hat die Nachfrage in den vergangenen zwölf Monaten wieder spürbar angezogen und es ergeben sich oft konkrete Wettbewerbssituationen beim Ankauf einer Immobilie.

Bereiten Sie sich solide auf den Kauf einer Immobilie vor. Klären Sie den für sich gut möglichen Finanzierungsrahmen frühzeitig ab, damit sie zügig reagieren können, wenn Sie eine passende Immobilie in Aussicht haben. Aktualisieren Sie Ihre Suchprofile bei den Maklern, über die Sie auf der Suche sind. Persönlicher Kontakt zu Ihrem Immobilienberater steigert die Chancen, frühzeitig Kenntnis von aktuellen Angeboten zu bekommen.

Gehen Sie mit Ihrem Immobilienberater alle für den Ankauf wichtigen Punkte durch, überzeugen Sie sich in einer oder mehreren Besichtigungen von der Qualität und dem Zustand der Immobilie. Bei Unklarheiten zur Bausubstanz oder zu erforderlichen Modernisierungen ziehen Sie gegebenenfalls Bausachverständige, Architekten oder Handwerker hinzu. Haben Sie insoweit keine passenden Kontakte, empfehlen wir Ihnen gern entsprechende Experten aus unserem Kompetenz-Netzwerk.

Bleiben die Zinsen auf dem aktuellen Niveau, spricht einiges dafür, dass sich – für gute Immobilien besonders – Kaufpreise wieder leicht nach oben entwickeln, sodass aus diesem Blickwinkel kein Grund besteht, einen geplanten Immobilienkauf aufzuschieben. Das bestehende Risiko wieder und weiter steigender Zinsen führt ebenfalls zum Risiko, dass sich Immobilienkäufe künftig für Sie verteuern. Auch das spricht dafür, dass sich Abwarten nicht lohnt.

Wohnen wird in der nächsten Zeit kaum günstiger. Das gilt für den Kauf einer Immobilie ebenso wie für die Anmietung, denn den gestiegenen Zinsen auf der einen Seite stehen auf der anderen Seite bekanntlich auch erheblich gestiegene Mieten entgegen. Während in den Vorjahren zumeist Kaufpreise stärker gestiegen sind als die Mieten, hat sich dies in der letzten Zeit umkehrt. Dazu kommt: Vermieter werden zunehmend in die energetische Qualität der Gebäude investieren müssen. Diese Investitionen werden zu weiteren Mietsteigerungen führen.

Eines bleibt unverändert: ob der Kauf einer Immobilie zu Wohn- oder Anlagezwecken für Sie ganz individuell eine gute und wirtschaftlich sinnvolle Entscheidung ist, hängt stark vom Einzelfall ab. Lassen Sie sich daher von Immobilienexperten – gern von meinen Mitarbeitern und mir – individuell beraten. Gute und umfangreiche Beratung ist gerade bei sich verändernden Marktbedingungen unerlässlich.

 

Was empfehlen Sie Eigentümern mit Verkaufsabsicht?

Wann der richtige Zeitpunkt für den Verkauf einer Immobilie ist, bedarf einer sehr individuellen Beurteilung. Hierbei spielen auf der einen Seite natürlich die persönlichen Belange eines Eigentümers eine Rolle (etwa: passen Größe und Raumaufteilung der Immobilie noch zur aktuellen Lebenssituation oder wann brauche ich eine seniorengerechte Wohnung ohne Stufen, um bequem zu wohnen); doch zunehmend sollten auch wirtschaftliche Fragen in den Fokus rücken. Wie wird sich der Preis für meine Immobilie in der nächsten Zeit entwickeln? Wie wird sich Instandsetzungs- und Modernisierungsbedarf heute – oder bei einem Verkauf erst in ein paar Jahren – auf die Vermarktbarkeit auswirken? Stehen für die vermietete Eigentumswohnung vielleicht bald Sonderumlagen bevor, die einen Verkauf erschweren oder die ich selbst nur schwer erbringen kann? Wie verändern sich Suchwünsche der Käufer in der nächsten Zeit; wird die Zielgruppe für meine Immobilie größer oder kleiner?

Noch vor zwei Jahren konnte ich vor dem Hintergrund der steigenden Preisentwicklung bei der Beratung von Eigentümern regelmäßig sagen: “lassen Sie sich mit Ihrer Verkaufsentscheidung ruhig Zeit. Jedes halbe Jahr kann zu einem Mehrerlös führen.” Heute muss ich zur Frage des richtigen Zeitpunktes für einen Verkauf anders beraten, denn nun könnte Abwarten einen Verkauf erschweren und mittelfristig Geld kosten.

Umfassende und individuelle Beratung zu möglichst vielen Aspekten ist heute wichtiger denn je.

Unsere Beratungsangebote steuern wir regelmäßig nach. Bei Altbau-Immobilien prüfen wir seit einiger Zeit schon in der Bewertungsphase den kurz- und mittelfristig bestehenden Instandsetzungs- und Modernisierungsbedarf. In einem Immobilienangebot wird dieser für den Kaufinteressenten dann von vornherein fair beziffert. Schließlich wollen wir diejenigen Interessenten herausfiltern, bei denen Kaufpreis und Modernisierungskosten gut ins Budget passen. Außerdem prüfen wir bei vielen älteren Immobilien – gerade bei großen Grundstücken – ergänzende oder ersetzende Neubebauungen, die häufig zu besseren Erlösen führen als die Vermarktung des Altbau-Hauses. Dieser Trend wird sich wahrscheinlich in der nächsten Zeit mit zunehmenden Sanierungsanforderungen noch verstärken. Gut, dass wir hierin seit vielen Jahren besondere Expertise haben.

Das Experten-Team bei Fründt Immobilien hat den Immobilienmarkt engmaschig im Blick. Wir werten nicht nur die Resonanz im Zuge aktueller eigener Vermarktungen sorgfältig aus, sondern beobachten auch die Angebote anderer Anbieter in unserem Expertengebiet. Wir werten Angebotspreise, etwaige Preisanpassungen während einer Vermarktung, Vermarktungsdauer und weitere Parameter mithilfe unserer transparenten Marktbeobachtungssoftware aus. So haben wir einen idealen und nahezu kompletten Angebotsüberblick, erkennen Trends und Tendenzen in den einzelnen Quartieren und Stadtteilen frühzeitig und lassen die so gewonnenen Kenntnisse in unsere aktuelle Beratung und unsere Vermarktungskonzepte einfließen. Wissen, das für jeden Immobilieneigentümer mit Verkaufsüberlegungen in der nächsten Zeit noch wichtiger wird, um die Preisstrategie für einen Immobilienverkauf optimal auf ein bestmögliches wirtschaftliches Ergebnis auszurichten.

 

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