Immobilienbewertungen gibt’s an jeder Ecke…

3. Juni 2022

Ist Ihnen schon aufgefallen, dass Online-Immobilienbewertungen inzwischen gefühlt “an jeder Ecke” angeboten werden?

“Erfahren Sie den Wert Ihrer Immobilie in 3 Minuten” … oder “Wertschätzung mit nur ein paar Klicks” … oder “Preise auf Höchstniveau – was erzielen Sie für Ihre Immobilie?”: Mit diesen Überschriften bieten viele Dienstleister Online-Bewertungen an. Homeday, Realbest, Wohnglück, Immoverkauf24, Hausgold; auch die Portale Immowelt, Immonet und Immobilienscout24 sowie inzwischen sogar Tageszeitungen wie das Hamburger Abendblatt (und viele weitere Anbieter) werben darum, den Wert Ihrer Immobilie ermitteln zu dürfen. Kostenfrei natürlich!

 

Was steckt hinter diesen Bewertungen? Und was taugen sie?

Sie geben ein paar Eckdaten Ihrer Immobilie ein. Hieraus “errechnet” dann Software unterschiedlicher Anbieter einen Wert Ihrer Immobilie, oft eine große Wertspanne. Je nach Dienstleister, der das jeweilige Bewertungstool zur Verfügung stellt, werden die Zahlen entweder aus digital gesammelten Marktdaten gebildet, teils auch mit Sachwertberechnungen erstellt. In der Regel erfolgen die Wertberechnungen voll automatisiert. Auch viele Immobilienmakler setzen solche automatisierte Bewertungssoftware ein, um über ihre Webseiten kostenfreie Immobilienbewertungen anzubieten.

Tanja Fründt-Giovinetti: “Ich habe vor einiger Zeit im Zuge einer umfassenden Recherche Wertermittlungen für ein fiktives Einfamilienhaus in Hamburg-Volksdorf bei unterschiedlichen Anbietern angefragt. Teils erhielt ich kurze Zeit später per E-Mail Wertschätzungen mit Preisspannen und / oder Vergleichsdaten. Teils wurde nach dem Prozess der Dateneingabe statt einer Wertangabe avisiert, es würden sich Makler mit mir in Verbindung setzen, die auf die Lage der Immobilie spezialisiert und daher für eine Bewertung und Beratung besonders gut geeignet seien.

Die Wertangaben und Preisspannen der unterschiedlichen Bewertungsanbieter klafften weit auseinander. Und die Makler, die als vermeintliche Lokalmatadore angepriesen wurden und für eine Zusammenarbeit für die Bewertung bzw. einen Verkauf der fiktiven Immobilien in Volksdorf warben, kannte ich zum größten Teil nicht. Der lokal nächstliegende Makler hatte sein Büro an der Mundsburg, ein anderer kam aus Harburg. Keiner der sich meldenden Maklerfirmen zählte allerdings zu den lokalen Experten für Volksdorf oder zumindest Alstertal und Walddörfer.

Lediglich eine der Online-Bewertungen zeigte eine Wertspanne, die für das fiktive Haus angemessen ist. Andere lagen deutlich daneben. Soweit Preisspannen genannt wurden, lagen zwischen der niedrigsten und der höchsten Preisschätzung satte 400.000,- € Differenz. Zahlen, die einem Immobilieneigentümer nicht wirklich weiterhelfen.”

 

Es geht um Ihre Adresse…

Eines haben die meisten Online-Bewertungsangebote gemeinsam: viele Agenturen und die Immobilienportale sowie Zeitungen sind in erster Linie an Ihrer Adresse und den Eckdaten Ihrer Immobilie interessiert, um diese teuer an Makler als sogenannte Leads zu verkaufen.

Abhängig vom Anbieter wird eine Bewertungsanfrage an bis zu 5 Makler verkauft. Hierbei werden regelmäßig nicht die Makler ausgewählt, die für die Bewertung Ihrer Immobilie die größte Bewertungskompetenz haben und die besten  Vermarktungschancen bieten, sondern einfach diejenigen, die mit dem Lead-Anbieter einen Vertrag über die Abnahme der Eigentümer-Adressen geschlossen haben. Makler kaufen also dort Ihre Adresse ein.

Die Preismodelle der Anbieter sind ganz unterschiedlich. Leads kosten den Makler zwischen 60,- und 500,- €, unabhängig davon, ob es zu einer Zusammenarbeit kommt. Einige Lead-Anbieter geben die Adressen kostenfrei weiter, bekommen dann aber zwischen 30 und 50 % der im Zuge eines Verkaufs vom Makler verdienten Maklerprovision. Doch welche Makler sind bereit, einen so hohen Provisionsanteil allein für die Zuführung eines Eigentümer-Kontakts auszugeben: Häufig sind es kleine Firmen, die es bei den aktuellen Marktverhältnissen schwer haben, Vermarktungsaufträge zu bekommen; zum Teil sind es auch die großen Maklerketten, die so die Schaar ihrer freien Mitarbeiter mit Eigentümerdaten versorgen.

 

Immobilienbewertung bei Fründt Immobilien

Wir kaufen bislang keine Eigentümer-Kontakte, sondern setzen unser Maklerhonoar lieber in erster Linie für eine hochwertige und kostenintensive Vermarktung sowie eine umfassende Beratung ein, denn das gewährleistet den bestmöglichen wirtschaftlichen Erfolg für unsere Kunden. Und wir investieren regelmäßig in die Aus- und Fortbildung unserer Mitarbeiter. Das zahlt sich langfristig aus.

Oliver Fründt: “Auch wir bieten auf unseren Internetseiten Online-Immobilienbewertungen an. Diese sollen zur ersten Orientierung über den Wert einer Immobilie dienen. Hierfür setzen wir eine moderne Bewertungssoftware eines führenden Anbieters ein und verwenden fachgerecht das Sach- oder Ertragswertverfahren. Anders, als bei den meisten Anbietern, versenden wir dann allerdings keine automatisierte Bewertung mit irgendeiner Preisspanne, sondern wir nehmen eine individualisierte Marktanpassung unter Heranziehung sensibel gesammelter Vergleichsdaten aus unserer eigenen Marktdatenbank vor.

Jede Online-Bewertung – wir nennen sie “Quick-Check” – wird von einem unserer erfahrenen und bewertungssicheren Immobilienexperten in Handarbeit plausibiliert und bestmöglich feinabgestimmt. So erhält der Eigentümer eine verlässliche erste Wertindikation, erarbeitet aus fachgerechtem Bewertungsverfahren und gespickt mit lokaler, persönlicher Marktkenntnis.”

Eine Online-Bewertung reicht allerdings als Grundlage für einen Immobilienverkauf nicht aus, sie kann und soll nur eine erste Indikation bieten. Um zu einer aussagekräftigen und marktgerechten Einschätzung des Wertes der Immobilie zu kommen, ist eine individuelle Besichtigung des Grundbesitzes zwingend erforderlich, zumal u. a. die Qualität der Innenausstattung, der energetische Zustand der Immobilie und der Pflegezustand für eine marktgerechte Bewertung zu berücksichtigen sind. Außerdem ist für eine seriöse und treffsichere Wertermittlung die Einsicht in verschiedene Grundstücksunterlagen erforderlich. Auch die Erarbeitung der Empfehlung für einen optimalen Angebotspreis, der für eine wirtschaftlich bestmögliche Vermarktung von Haus, Wohnung oder Baugrundstück angesetzt werden sollte, bedarf einer individuellen Betrachtung. Hier spielen bei Haus und Grundstück beispielsweise u.a. Himmelsausrichtung, Nachbarschaftsumfeld und weitere Lagedetails ebenso eine Rolle wie etwa die Höhe des Hausgeldes, der Instandhaltungsrücklage oder anstehender Sonderumlagen bei einer Eigentumswohnung bewertungsrelevant sind. Solche Parameter werden bei einer Online-Bewertung weder abgefragt noch können sie automatisiert berücksichtigt werden.

So bleibt – trotz aller Digitalisierung – für eine seriöse und professionelle Immobilienbewertung stets der lokale Immobilienexperte die erste Wahl.

Bei Fründt Immobilien ist für Immobilieneigentümer, die sich über den Verkauf ihrer Immobilie Gedanken machen, in jedem Preis-Quick-Check ein Gutschein für eine individuelle Immobilienbewertung enthalten. Nutzen Sie diese Möglichkeit. Unsere Experten sind gern für Sie da!

 

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