Der richtige Angebotspreis…
Dieser Bericht von Oliver Fründt erschien am 12. Mai 2016 im Alster-Anzeiger.
Bringt der höchste Angebotspreis den bestmöglichen Erlös?
Runtergehen können wir doch immer noch…
Die Preise für Immobilien haben sich in den letzten Jahren deutlich erhöht. Eine starke Nachfrage bei geringem Angebot sowie günstige Finanzierungsmöglichkeiten sorgen dafür, dass Immobilienverkäufer zurzeit Erlöse auf hohem Niveau erzielen.
Aktuelle Marktbeobachtungen zeigen allerdings, dass Angebotspreise stärker gestiegen sind als die tatsächlichen Erlöse. Hierbei ist verständlich, dass der Preistrend der letzten Zeit es für private Immobilieneigentümer schwierig macht, den tatsächlichen Marktwert und den optimalen Angebotspreis für ihre Immobilie einzuschätzen.
„Es ist festzustellen, dass private Immobilienverkäufer zurzeit vermehrt mit Preisvorstellungen agieren, die durch Sachwerte und Erlöse bei vergleichbaren Verkäufen nicht mehr zu untermauern sind“, erläutert Oliver Fründt. So seien bei Erstveröffentlichung neuer privater Angebote teils Preisforderungen festzustellen, die im Einzelfall bis zu 25% über dem nachhaltig erzielbaren Erlös liegen. “Auch einige Makler haben ihre Preispolitik in den letzten Jahren stark verändert und bieten Immobilienverkäufern bei Verhandlungen über Makleraufträge so hohe Preise, dass sie eigentlich von vornherein wissen müssen, den in Aussicht gestellten Preis nachhaltig niemals erzielen zu können”, berichtet Fründt.
“Neben unserer eigenen Marktkompetenz setzen wir bei FRÜNDT IMMOBILIEN eine Marktbeobachtungssoftware ein, mit der wir auch Angebote von Privatanbietern und Mitbewerbern beobachten. Es ist keine Seltenheit, dass bei zu hochpreisig angebotenen Immobilien nach 2-3 Monaten erfolgloser Vermarktungszeit eine Preisreduzierung erfolgt, nach weiteren Monaten dann eine weitere; und teils liegt zwischen dem ersten Angebotspreis und dem zuletzt in der Werbung sichtbaren Preis eine Differenz von bis zu 25%. Dabei ist ein marktgerecht ermittelter Angebotspreis einer der wichtigsten Parameter für ein einen erfolgreichen Immobilienverkauf mit Erzielung des bestmöglichen Preises!“, so Immobilienexperte Fründt.
“Wer denkt, durch einen möglichst hohen Angebotspreis auch einen möglichst hohen Erlös zu erzielen, der begibt sich leicht aufs Glatteis.” Denn die Preisphilosophie ‘runtergehen können wir immer noch…’ birgt laut Fründt erhebliche Risiken. Der Immobilienmarkt sei für Suchende sehr transparent geworden, nicht zuletzt durch die Vergleichsmöglichkeiten in den Internetportalen. Wer seine Immobilien aufgrund eines überhöhten Preises nicht in angemessenem Zeitraum umgesetzt hat, wecke nach einigen Monaten Vermarktungsdauer bei Interessenten selbst dann meist kein Kaufinteresse mehr, wenn der Kaufpreis reduziert werde, denn das Angebot sei dann insbesondere den qualifizierten Interessenten bekannt, werde als schon lange am Markt stehend bewertet und häufig mit dem Vorurteil einer schwierigen Verkäuflichkeit belastet. Und wer kauft schon gerne ein schwierig verkäufliches Objekt?
„Ich bezeichne einen falschen Angebotspreis gern einprägsam als ‘Killerfaktor Nummer 1’ für einen erfolgreichen Verkauf, der auch nicht durch ein hochwertiges Exposé, professionelle Besichtigungen und adäquate Werbung ausgeglichen werden kann“, so Oliver Fründt. Den bestmöglichen Preis am Markt erziele man hingegen dadurch, dass die Immobilie maximal gut 5% oberhalb des nachhaltig erzielbaren Erlöses angeboten werde. Damit erziele man in der Regel qualitativ eine gute Resonanz, gleichzeitig auch quantitativ, woraus folge, dass sich meist mehrere qualifizierte Interessenten gleichzeitig für die angebotene Immobilie konkret interessieren. Und wenn mehrere Interessenten kaufen wollten, so sei dies in der Regel fast ein Garant dafür, den aufgerufenen Kaufpreis auch in (nahezu) voller Höhe durchsetzen zu können. Nach Erfahrung des Saseler Immobilienprofis sei ein deutlich überhöhter Angebotspreis hingegen Garant dafür, dass man nach zwei oder drei Preisreduzierungen am Ende einen Erlös erziele, der deutlich unter dem Kaufpreis liegt, den man mit einer sinnvollen, professionellen Preispolitik bereits nach vergleichsweise kurzer Vermarktungsdauer hätte erzielen können.
Wie bemesse ich den richtigen Angebotspreis für einen Verkauf zum bestmöglichen Preis? Oliver Fründt: “Das können am besten lokal spezialisierte Immobilienmakler, die ausgeprägte Marktkenntnisse haben und die anzubietende Immobilie und deren Verkaufschancen durch Heranziehung zahlreicher Vergleichsobjekte aus dem lokalen Umfeld gut und sicher einschätzen können.” Fründt empfiehlt hierbei, Maklern in Beratungsgesprächen nie das Gefühl zu geben, je höher der vom Makler eingeschätzte Preis, desto besser sei die Chance einer Beauftragung. „Setzen Sie vielmehr auf eine ehrliche und aufrichtige Beratung und lassen Sie sich vom Makler Schwarz auf Weiß zeigen, wie sich bei seinen letzten Angeboten in der Nachbarschaft die Differenz zwischen Angebotspreisen und Erlösen entwickelt hat. Bei FRÜNDT IMMOBILIEN liegt die durchschnittliche Differenz zwischen Angebotspreisen und Erlösen bei den marktgerecht eingewerteten Wohnimmobilien im Norden der Stadt zurzeit bei lediglich 3,9%!”
FRÜNDT IMMOBILIEN gibt stadtteilbezogene Marktberichte für den Norden und Osten der Stadt heraus. Diese können von privaten Immobilieneigentümern kostenfrei bestellt werden. Sie bieten eine erste Orientierung für Preise und Vermarktungszeiten im jeweiligen Stadtteil, ersetzen aber keine individuelle Immobilienbewertung.