Was ändert sich 2020 für Immobilienverkäufer?
Sie denken darüber nach, jetzt oder in der nächsten Zeit eine Immobilie zu verkaufen?
Dann stellt sich für Sie die Frage nach dem besten Zeitpunkt. Neben persönlichen Aspekten zählen auch die Markt- und Zinsentwicklung sowie sich abzeichnende gesetzliche Änderungen zu den Parametern, die bei dieser Überlegung Berücksichtigung finden sollten, weil sie Einfluss nehmen auf das wirtschaftliche Ergebnis eines geplanten Verkaufs.
Folgende drei Themen sollten Sie kennen:
Neuregelung der Maklercourtage
Während in der Metropolregion Hamburg die Maklercourtage bei Immobilienverkäufen in Höhe von 6,25 % des Kaufpreises zurzeit fast ausschließlich vom Käufer getragen wird, gibt es in anderen Regionalbereichen auch andere Courtageregelungen – von der reinen Verkäufercourtage bis hin zur Courtageteilung.
Der Gesetzgeber nimmt jetzt eine bundeseinheitliche gesetzliche Regelung der Maklergebühren vor, bei der die reine Käufercourtage im Regelfall nicht mehr zulässig ist.
Die künftig gesetzliche Regelung sieht eine gleichmäßige Teilung der Maklercourtage zwischen beiden Auftraggebern vor, also zwischen Käufer und Verkäufer. Hierbei darf mit dem sogenannten Zweitauftraggeber, in der Regel dem Käufer, keine höhere Provision vereinbart werden als sie mit dem Erstauftraggeber, meist dem Verkäufer, vereinbart wurde. Die Teilung ist fair und hat sich bereits in vielen Regionen bewährt. Voraussichtlich tritt die Neuregelung zum dritten Quartal 2020 in Kraft.
Maklercourtage “fairteilen”. Nach Umsetzung im Markt werden sich hieraus Vorteile für alle Beteiligten ergeben.
Die Neuregelung bietet, auch aus Verkäufersicht, eine Reihe von Vorteilen. Zum Beispiel sinken die vom Käufer über den Kaufpreis hinaus zu tragenden Erwerbsnebenkosten, die regelmäßig aus Eigenmitteln belegt werden müssen, während der künftig im Kaufpreis enthaltene Courtageanteil leichter, auch durch Fremdmittel, finanziert werden kann. Geringere Nebenkosten auf Käuferseite führen darüber hinaus häufig auch zu einer besseren Durchsetzbarkeit eines hohen Kaufpreises.
Während der künftig vom Verkäufer zu zahlende Anteil der Maklercourtage nach Markteinführung der Neuregelung auf den eigentlichen Kaufpreis aufgeschlagen wird und sich dadurch die Angebotspreise im gesamten Markt insgesamt entsprechend erhöhen werden, kann es in der Umstellungsphase dazu kommen, dass es zeitlich begrenzt zu monetären Nachteilen für Verkäufer kommt, insbesondere solange sich das Einpreisen der anteiligen Maklercourtage noch nicht vollständig bzw. flächendeckend erhöhend auf das Preisniveau am Markt ausgewirkt hat.
Um derartige mögliche Nachteile zu umgehen, empfehlen wir, anstehende Immobilienverkäufe bereits jetzt anzuschieben und sie im ersten und zweiten Quartal des Jahres abzuschließen.
Planung einer Bodenwertzuwachssteuer
Wie aktuell zu lesen ist, nimmt die SPD einen erneuten Anlauf, Immobilieneigentümer stärker zu besteuern. Während schon die beschlossene Grundsteuerreform in guten Lagen dazu führen wird, dass die laufende Steuerbelastung aus Immobilieneigentum steigt, soll mit der nun ins Gespräch gebrachten Bodenwertzuwachssteuer eine Abschöpfung der aus der Preisentwicklung der letzten Jahre resultierenden Wertzuwächse zugunsten des Staates erfolgen. Ob insoweit eine fortlaufende Besteuerung im Sinne einer Grundbesitz-Vermögenssteuer angestrebt wird oder eine Steuer, bei der Wertzuwächse einmalig im Falle einer Veräußerung abgeschöpft werden sollen, ist offen. Derartige Gedanken sind nicht neu: in früheren Jahren war immer wieder einmal im Gespräch, eine Veräußerungsabgabe bei Immobilienverkäufen einzuführen. Unangemessen, besonders wenn man bedenkt, dass bereits mit der von den Ländern mehrfach erhöhten Grunderwerbsteuer jährlich steigende Steuereinnahmen generiert werden.
Gegenwärtig sind Veräußerungen von Immobilien aus dem Privatvermögen für den Verkäufer steuerfrei, wenn die Immobilie entweder länger als zehn Jahre im Eigentum steht oder im Jahr der Veräußerung sowie in den zwei vorhergehenden Jahren durch den Eigentümer selbst genutzt worden ist und kein gewerblicher Grundstückshandel betrieben wird.
Baukindergeld läuft Ende 2020 aus
Beim Baukindergeld winkt dem Käufer seit 2018 für den Bau eines Hauses oder den Kauf einer Immobilie über zehn Jahre ein staatlicher Zuschuss von 1.200 Euro je Kind und Jahr – also 12.000 Euro insgesamt. Bei mehreren Kindern gibt es entsprechend mehr Geld. Für viele Käufer stellt das Baukindergeld einen zusätzlichen Kaufanreiz sowie eine deutliche Entlastung in der Finanzierung dar. Neben den günstigen Zinsen ist das Baukindergeld mitursächlich für die positive Markt- und Preisentwicklung der letzten Zeit.
Aktuell profitieren Käufer noch vom Baukindergeld. Fällt es weg, reduziert sich die Kaufkraft. Eine Marktberuhigung – insbesondere in der niedrigen und mittleren Preisklasse – mag die Folge sein.
Die Bundesregierung plant derzeit keine Verlängerung des Baukindergeldes über Ende 2020 hinaus. Dazu gebe es zurzeit “keine konkreten Überlegungen”, antwortet das Innenministerium auf eine Frage des Parlamentarischen Geschäftsführers der FDP-Bundestagsfraktion, Dr. Stefan Ruppert.
Demnach fallen die Kaufanreize durch das Baukindergeld spätestens mit Ablauf des aktuellen Jahres weg. Ein früherer Auslauf der Förderung ist denkbar: vorgesehen ist ein Fördervolumen von knapp 10 Milliarden Euro. Sind diese Mittel aufgebraucht, soll nach gegenwärtigem Kenntnisstand kein Geld nachgeschossen werden.
Es ist davon auszugehen, dass demnach viele Kaufinteressenten versuchen werden, einen beabsichtigten Kauf so früh wie möglich im aktuellen Jahr zu realisieren, was noch einmal einen gewissen Nachfrageschub erzeugen dürfte, besonders bei Wohnimmobilien im niedrigen und mittleren Preissegment. Spätestens ab dem zweiten Halbjahr ist mit Vorwegnahmeeffekten für die Marktentwicklung 2021 zu rechnen. Ähnlich war es zurückliegend bei Wegfall der Eigenheimzulage, der im Jahr vor deren Auslauf zu erheblichen Vorwegnahmeeffekten führte, verbunden mit einer deutlich negativen Marktentwicklung im Folgejahr.
Verkäufer sollten sich die durch die gegenwärtig noch bestehende Förderung mit Baukindergeld ergebenden Kaufanreize zu Nutze machen, von den Vorwegnahmeeffekten profitieren und beabsichtigte Immobilienverkäufe noch während der Förderdauer realisieren.
Fazit:
Wenn Sie wissen möchten, welche Auswirkungen die anstehenden Änderungen auf einen Verkauf Ihrer Immobilie und ggf. auf den Wert Ihres Grundbesitzes haben können, kommen Sie jetzt mit uns ins Gespräch. Durch unsere erfahrenen Immobilienexperten werden Sie hierzu – und zu allen anderen Fragen rund um erfolgreiche Immobilienvermarktung
MIT SICHERHEIT GUT BERATEN!